刘福林、李万春诉

李云峰房屋买卖合同纠纷一案

案件基本信息

 1、判决书字号

      鄂枝江民初字第01684号民事判决书

    2、案由：房屋买卖合同纠纷

    3、当事人

      原告：刘福林、李万春

被告：李云峰

基本案情

2010年9月，经他人介绍，被告李云峰从长阳来原告处购买房屋、农田承包经营权及其它附属财产。经原、被告协商，2010年11月1日原告作为甲方，被告作为乙方签订了《买卖合同书》，合同主要内容为：“1、甲方出售楼房一栋，含所有的附属屋，生产用具及冰箱、太阳能热水器。能确保（乙方）来时生产生活能够正常运行，确保乙方2011年2月20日搬家。2、甲方所有的柑橘树大小400株左右，界线以实际划定为准，当场清点。3、甲方自愿转让村级所有的土地，承包面积4.86亩（水旱），以土地经营权证为准，国家粮食直补归乙方所有。4、经双方协商房屋及柑橘树、花卉共计出售价格155000元，分二次付清，合同签订之日起付100000元，余下55000元于2011年7月31日前一次性付清......7、违约责任：任何一方违约，将承担总额25%的违约金。”枝江市安福寺镇廖家林村委会作为见证方在该合同上上加盖了公章，合同签订当日，被告李云锋向原告刘福林、李万春支付了100000元的合同价款。2011年2月20日，被告一家从长阳土家族自治县搬至原告出售给被告的房屋中生产居住。2011年7月31日，原、被告双方按合同约定继续履行合同时，被告以原告未交付《农村土地承包合同》中登记名为“窝坑子”，面积为0.78亩水田为由，拒绝支付另外55000元合同价款。2011年9月23日，原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告所签订的买卖合同无效，2011年12月19日本院依法作出（2011）枝民初字第1537号民事判决书判决确认该买卖合同合法有效，双方当事人均未提出上诉。2012年2月11日在安福寺镇廖家林村委会的调解下，被告才将余款55000元支付完毕。根据枝江市安福寺镇廖家林村委会于2012年8月9日出具的证明，刘福林农村土地经营权证上登记的面积为0.78亩水田“窝坑子”，是属在登记时将四至抵界登记错误。

案件焦点

刘福林、李万春于2011年9月23日向法院提起确认买卖合同无效的诉讼是否影响被告李云峰履行合同约定给付义务的时间；违约金的确定。

法院裁判要旨

法院认为，关于违约责任的承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中原、被告签订买卖合同时约定了余款55000元于2011年7月31日前一次性付清，而被告于2012年2月11日才将余款55000元支付完毕，被告的延迟履行行为不符合合同约定，应承担相应的违约责任。且被告在答辩中所提到的理由均不能构成免责事由：一、农村土地经营权证上登记的面积为0.78亩水田“窝坑子”，是属村委会在登记时将四至抵界登记错误，实际土地为原告门前的“窝坑子”地，原告已经按照合同约定交付给被告使用。二、被告于2011年2月20日搬至原告出售的房屋中生产居住，其依据合同约定所应享有的2011年的“粮食两补”，按照2012年枝江市人民政府粮食直补和农资综合直补政策，原告已协助办理到被告名下。三、原告于2011年9月23日向本院提起的确认合同无效的诉讼，经本院判决确认该买卖合同合法有效，该合同从签订之日起即发生法律效力，被告应按照合同约定于2011年7月31日前一次性付清余款55000元。综上所述，被告李云锋未按照合同约定的履行期限履行合同义务，且不存在免责事由，应依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”,原、被告双方在买卖合同中约定了违约责任的条款，即“任何一方违约，将承担总额25%的违约金”，对此违约条款中约定的“总额”双方当事人有争议，本院结合该买卖合同总价款和原告的实际损失情况，认为该“总额”应理解为“违约总额”较为合理。据此计算被告李云锋应承担的违约金为13750元=55000元×25%。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：

被告李云锋支付原告刘福林、李万春违约金13750元，于本判决生效之日起十日内付清。

后语

本案处理重点在于：

1，对原告提起诉讼是否导致被告可以延迟履行的理解。双方在房屋买卖合同中约定于2011年7月31日前付清余款，由于被告未按时给付，被告于2011年9月23日向法院提起确认买卖合同无效的诉讼，此时已超过合同中约定的给付时间，而被告并未按约定的履行期限履行给付义务，已经构成违约，应当承担违约责任，被告所提出的由于原告在2011年向法院起诉确认该买卖合同无效的诉讼，导致该买卖合同自2010年11月1日起至2012年1月5合同效力待定的说法不支持。

2，对双方在买卖合同中约定的“任何一方违约，将承担总额25%的违约金”的理解。原告认为总额应认定为买卖合同总价款，被告认为该违约金比例过高。根据我国《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。逾期付款损失主要表现为价款接收方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接收方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息。据此，法院认为该“总额”理解为“违约总额”较合适，同时也坚持了逾期付款违约金“有规定依规定”的原则。

（编写人杨秋乔，女，湖北省枝江市人民法院立案庭。）